房地產市場和相關的家庭負債給韓國貨幣政策的實施帶來了挑戰。 在全球疫情爆發之後，截至2022年6月，韓國房價大幅上漲了26%（相比於2019年底），導致家庭負債迅速積累。 到2021年底，傳統家庭負債占GDP的107%，相當於家庭淨可支配收入的215%。 家庭杠杆的快速積累是韓國銀行（Bank of Korea）在2021年8月提前上調利率的主要原因。 隨著韓國6月通脹升至24年來的高點6%，市場預期韓國銀行將在週三的會議加息50個基點，將基準利率提高至2.25%，這也會將是韓國歷史上首次加息50個基點（自1999年利率成為貨幣政策工具後）。 韓國銀行大幅上調利率的决定，不會僅僅考慮短期內的通貨膨脹風險，而是要綜合考慮對經濟活動、外匯、家庭利息負擔的影響。 政策制定者將監測利率快速上升對家庭和企業（尤其是小企業）償債負擔造成的總體經濟風險。
加息政策對家庭現金流的影響
韓國的負債水准越來越高，債務結構也越來越傾向於浮動利率。 囙此，韓國的家庭是最容易受到快速上調利率影響的群體。 韓國是全球家庭債務水准最高的國家之一。 在世界36個主要國家和地區中，韓國家庭債務占國內生產總值（GDP）的比例仍位居第一（2022年一季度占GDP比例為104.3%），遠高於美國（76.1%）和日本（59.7%）。 根據年度調查，負債家庭（占家庭總數的三分之二）的財務負債在2021年整體新增了7.8%，新增了本年度及以後幾年的本金償還額。 除了債務水准上升之外，韓國銀行持續加息將新增家庭的利息支付負擔。 儘管利率處於歷史低位，但到2020年，平均負債家庭已經將約三分之一的可支配收入用於支付本息（比兩年前新增了1%）。 儘管政策利率肯定會走高，但自疫情爆發以來，家庭對加息的敞口也顯著增加，5月份浮動利率貸款占總貸款餘額的比例上升至78%，較2019年底水准上升了12%，達到2014年以來的最高水准。
此外，家庭在住房、食品和能源方面的非彈性支出將會上升。 從住宅方面看，從2020年8月開始實施的《住宅租賃保護法》已經過去了2年，囙此，短期內全租或月租保證金價格上漲的風險正在加劇。 韓國全租房就是介於買房和租房之間，一般需要一次性給房東房價的三分之一左右作為保證金，簽約兩年，兩年內沒有月租，房東可運用這筆錢進行投資。 兩年期滿後，房東需全額歸還保證金。 根據該法案規定，在2年後再次簽訂2年合約時，存款上調的上限為5%。 囙此，今年8月以後簽訂的所有新合約（非續約合約）都將以市價為准，不受5%的上限的影響。 在過去的四年裏，全租金累計上漲了17.6%。 為了支付這些急劇上漲的押金，租房者要麼承擔額外的債務，要麼將一部分一次性押金轉換為每月的租金。 如果在簽訂新合同時，房東將要求收回過去四年的未實現收益（即新增17.6%的押金），會有更多的租戶都將選擇每月支付租金，而不是支付更高的全租押金。 但即使這樣，除非房價急劇降溫，更多的家庭或將在2023年產生更高的住房相關支出。
高盛預計到2022年年底，家庭在債務償還、住房、食品和燃料方面的支出可能會新增可支配收入的4.2%。 如果韓國銀行的政策利率按照現時市場預期軌跡運行，在2022年末上調到2.75%，家庭貸款利率也將上調，那麼家庭的淨利息支出將達到家庭可支配收入的0.9%。
韓國消費市場展望
高盛預計，儘管在2022年，名義可支配收入將同比增長約7%，但實際消費將大幅放緩。 考慮到非自由支出新增對家庭現金負擔的各種限制，短期內實際私人消費增長可能明顯低於名義可支配收入增長，類似於2011-2012年全球金融危機後的復蘇時期。 當時，家庭債務增長和食品通脹同樣迅速，但當地燃料價格上漲較為溫和。
此外，由於負債家庭的邊際消費傾向更大（MPC，指新增的消費和新增的收入之間的比率），負債家庭的現金流降幅將私人消費產生更大負面影響。 韓國銀行的估計資料顯示，負債家庭的MPC為0.6，非負債家庭為0.3。 高盛預計，現金流的减少相當於可支配收入的4.2%，可以使家庭消費减少2.5個百分點。 更高的償債負擔和住房支出（與更高的利率相關）將占總對私人消費影響的70%。
圍繞全租市場的不確定性和在貨幣政策收緊的背景下，可能促使家庭新增預防性儲蓄。 利率的迅速上升也可能促使家庭償還比以前更多的本金，從而進一步限制他們的現金流並影響消費力。
