Kontormarkedet i USA har sine utfordringer, men kanskje ikke slik mange tror.
Det amerikanske markedet for kontorbygg har et betydelig tilbudsoverskudd per innbygger sammenlignet med resten av verden, ifølge forvaltningsselskapet Brookfield, som mener det er oppstått noen feilaktige myter om hva problemene skyldes.
For oss nordmenn er dette av interesse fordi vårt kjære oljefond ved årsskiftet hadde eiendomsverdier for nesten 150 milliarder kroner i USA, hvorav kontorbygg utgjør en stor andel.
Etablert narrativ
Ifølge Brookfield går det etablerte narrativet omtrent slik:
Under koronapandemien ble en rekke kontorer stengt etter pålegg fra myndighetene, og ansatte ble sendt på hjemmekontor. Da situasjonen normaliserte seg, ønsket ikke de ansatte å komme tilbake til kontorene sine, til tross for oppfordringer fra ledelsen. På grunn av arbeidstagers marked kunne de ansatte stå på kravene, og konsekvensen ble et betydelig fall i utleiebelegget. Over tid innså selskapene at de hadde mindre behov for kontorplass og begynte å kutte ned på leieavtaler, noe som førte til store problemer for mange gårdeiere.
Kort oppsummert mener Brookfield likevel at problemet ikke er for mye kontorplass, snarere for lite av den riktige typen. Det er altfor mange utdaterte kontorbygg med mangelfull funksjonalitet, som ikke matcher leietagernes nye krav til mer moderne fasiliteter når de først skal tilbringe tid på kontoret.
Samtidig har eldre bygg blitt stadig vanskeligere å regne hjem i en tid med høyere renter.
«Flight to quality»
Dermed er det oppstått en bred spredning i markedet, avhengig av behovet for renovering eller tilpasning av arealene.
Brookfields analyse viser at 90 prosent av de ledige arealene i det amerikanske markedet er å finne i de 30 prosent dårligste byggene.
Derimot er det lite bekymring å spore blant de 25 prosent beste eiendommene: de har stabil utleiegrad og attpåtil rekordhøye leier. Kvalitet går aldri av moten, eller «flight to quality» som amerikanerne kaller det.
Brookfield spår at denne trenden vil tilta etter hvert som stadig flere leiekontrakter utløper i de mindre attraktive byggene, noe som vil skape økt press på de mest attraktive. Resultatet vil bli færre kvadratmeter per ansatt, men bedre og mer bærekraftige lokaler.
Fortsatt nedside
I løpet av toårsperioden 2022-23 falt kontorverdsettelsene i USA med 15 prosent, ifølge CoStar, en markedsledende analyseleverandør for eiendom. De mener markedet fint kan fortsette å falle gjennom 2024.
Deres data viser at misligholdsratene for lån til kontorbygg ved årsskiftet hadde skutt opp til 7,2 prosent, sammenlignet med bare 1,4 prosent ett år tidligere.
Næringseiendom utgjør en betydelig andel av USAs bruttonasjonalprodukt, og derfor er det en viss bekymring for hvordan denne sektoren kan påvirke den bredere ø konomien. Finansminister Janet Yellen har imidlertid uttalt at det kun er noen av de mindre regionale bankene som har problematisk eksponering mot kontorbygg, og at det derfor er liten grunn til bekymring for systemrisiko.
Håp for Manhattan
New York (særlig Manhattan) er blant de mange storbyene som er blitt hardt rammet av kontorledigheten. Siden 2020 har for eksempel mer enn 100 store investeringsselskaper forlatt byen.
I første kvartal hadde Manhattan en kontorledighet på 17,6 prosent, mot et nasjonalt snitt på 18,2 prosent, ifølge en oversikt fra dataleverandøren CommercialEdge. Belegget ligger fortsatt godt under 2019-nivået, men flukten ser ut til å ha dempet seg.
Og det kan være tegn til at New York leder an i en forsiktig optimistisk utvikling. Hedgefond som Graham Capital og Citadel er i ferd med å flytte inn i nye lokaler sentralt på Manhattan, som en anerkjennelse av at den pulserende storbyen fortsatt har en magnetisk tiltrekningskraft på unge og ambisiøse mennesker, samt at det har en rekke logistiske fordeler med tanke på kundemøter.
New York skiller seg også ut ved å tilby en betydelig høyere andel fleksible coworking lokaler enn andre byer i USA. Forstedenes andel av coworking-segmentet har vokst ti prosent det siste året og nå utgjør 47 prosent av totalen. Det rammer coworking-lokaler i New York.
Likevel er det verre i vest: San Francisco har en kontorledighet på 24 2 prosent.
CMC Markets er en ‘execution-only service’ leverandør. Dette materialet (uansett om det uttaler seg om meninger eller ikke) er kun til generell informasjon, og tar ikke hensyn til dine personlige forhold eller mål. Ingenting i dette materialet er (eller bør anses å være) økonomiske, investeringer eller andre råd som avhengighet bør plasseres på. Ingen mening gitt i materialet utgjør en anbefaling fra CMC Markets eller forfatteren om at en bestemt investering, sikkerhet, transaksjon eller investeringsstrategi. Denne informasjonen er ikke utarbeidet i samsvar med regelverket for investeringsanalyser. Selv om vi ikke uttrykkelig er forhindret fra å opptre før vi har gitt dette innholdet, prøver vi ikke å dra nytte av det før det blir formidlet.
