Den amerikanska kontorsmarknaden har sina utmaningar, men kanske inte på det sätt som många tror.
Den amerikanska marknaden för kontorsfastigheter har ett betydande utbudsöverskott per capita jämfört med resten av världen, enligt fastighetsförvaltningsbolaget Brookfield, som menar att det har uppstått en del felaktiga myter om vad som orsakar problemet.
För grannlandet Norge är detta intressant eftersom den omtalade oljefonden vid årsskiftet hade fastighetsvärden på nästan 150 miljarder NOK i USA, varav kontorsfastigheter utgör en stor del.
Det etablerade narrativet
Enligt Brookfield är den vedertagna historien ungefär så här:
Under coronapandemin stängdes ett antal kontor på myndigheternas order och medarbetarna fick arbeta hemifrån. När situationen normaliserades ville medarbetarna inte återvända till sina kontor, trots att bolagens ledningar uppmuntrade till detta. På grund av arbetsmarknadsläget kunde de anställda stå på sig och konsekvensen blev en betydande nedgång i hyresbeläggningen. Med tiden insåg företagen att de hade mindre behov av kontorslokaler och började skära ned på hyreskontrakten, vilket orsakade stora problem för många hyresvärdar.
Kort sagt menar dock Brookfield att problemet inte är för många kontorslokaler, utan snarare för lite av rätt sort. ”Det finns alldeles för många omoderna kontorsbyggnader med otillräcklig funktionalitet som inte matchar hyresgästernas nya krav på modernare lokaler när de först börjar tillbringa tid på kontoret.
Samtidigt har äldre byggnader blivit allt svårare att tjäna pengar på i en tid av högre räntor.
Flight to quality
Detta har resulterat i en stor spridning på marknaden, beroende på behovet av renovering eller anpassning av lokalerna.
Brookfields analys visar att 90 procent av de lediga ytorna på den amerikanska marknaden finns i de 30 procent sämsta byggnaderna.
Bland de 25 procent bästa fastigheterna finns det däremot ingen större anledning till oro: de har stabila uthyrningsgrader och till och med rekordhöga hyror. Kvalitet blir aldrig omodernt, eller ”flight to quality” som amerikanerna kallar det.
Brookfield förutspår att denna trend kommer att förstärkas i takt med att allt fler hyreskontrakt löper ut i de mindre attraktiva byggnaderna, vilket skapar ett ökat tryck på de mest attraktiva. Resultatet blir färre kvadratmeter per anställd, men bättre och mer hållbara lokaler.
Fortsatt nedgång
Under tvåårsperioden 2022-23 föll kontorsvärderingarna i USA med 15 procent, enligt CoStar, en marknadsledande leverantör av fastighetsanalys. De tror att marknaden mycket väl kan fortsätta att falla under 2024.
Deras data visar att fallissemangsgraden för lån till kontorsbyggnader hade ökat till 7,2 procent i slutet av året, jämfö rt med bara 1,4 procent ett år tidigare.
Kommersiella fastigheter utgör en betydande del av USA:s bruttonationalprodukt, och det finns därför en viss oro för hur denna sektor kan påverka ekonomin i stort. Finansminister Janet Yellen har dock sagt att det bara är några av de mindre regionala bankerna som har en problematisk exponering mot kontorsfastigheter och att det därför inte finns någon större anledning att oroa sig för systemrisker.
Hopp för Manhattan
New York (särskilt Manhattan) är en av de många städer som har drabbats hårt av kontorsvakanser. Sedan 2020 har till exempel mer än 100 stora investmentbolag lämnat staden.
Under det första kvartalet hade Manhattan en kontorsvakansgrad på 17,6 procent, jämfört med ett nationellt genomsnitt på 18,2 procent, enligt data från CommercialEdge. Beläggningen är fortfarande långt under 2019 års nivåer, men flykten verkar ha dämpats.
Och det kan finnas tecken på att New York leder vägen i en försiktigt optimistisk trend. Hedgefonder som Graham Capital och Citadel är i färd med att flytta in i nya lokaler på centrala Manhattan, eftersom de inser att den pulserande metropolen fortfarande har en magnetisk dragningskraft på unga och ambitiösa människor, och dessutom har ett antal logistiska fördelar när det gäller kundmö ten.
New York sticker också ut genom att erbjuda en betydligt högre andel flexibla coworking-ytor än andra amerikanska städer. Förorternas andel av coworking-segmentet har vuxit med tio procent det senaste året och utgör nu 47 procent av totalen. Detta påverkar coworking-ytorna i New York.
Det är dock värre i väst: San Francisco har en kontorsvakansgrad på 24,2 procent.
CMC Markets erbjuder sin tjänst som ”execution only”. Detta material (antingen uttryckt eller inte) är endast för allmän information och tar inte hänsyn till dina personliga omständigheter eller mål. Ingenting i detta material är (eller bör anses vara) finansiella, investeringar eller andra råd som beroende bör läggas på. Inget yttrande i materialet utgör en rekommendation från CMC Markets eller författaren om en viss investering, säkerhet, transaktion eller investeringsstrategi. Detta innehåll har inte skapats i enlighet med de regler som finns för oberoende investeringsrådgivning. Även om vi inte uttryckligen hindras från att handla innan vi har tillhandhållit detta innehåll försöker vi inte dra nytta av det innan det sprids.
